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'조물주 위에 건물주'라는 말이 있습니다. 우스갯소리이지만, 우리나라 사람들이 부자를 떠올릴 때 가장 먼저 떠올리는 이미지가 '건물주'입니다. 대한민국에서 가장 부자가 되기 좋은 방법이라고 여겨지는 부동산 시장에서 발로 뛰며 시장의 흐름을 읽고 거래를 이끌어 가는 사람이 '부동산 공인중개사'입니다. 평생 직장이 사라진 요즘 세상에서 어떤 자격증을 더 준비하는 것이 좋을까, 고민할 때 제대로 공부해 두면 취업을 하는데도, 내 재산을 생성하는데도 두루 도움이 되겠다 싶은 자격증이기도 합니다. 매년 17만 명 정도가 응시할 정도로 관심도가 높습니다. 어떤 것을 공부하는지 알아보도록 하겠습니다.
목차
공인중개사 시험난이도 및 합격률
2020년에 부동산 가격이 급격히 뛰어오르기 시작하며 부동산 공인중개사 시험에 대한 관심도 더 높아졌습니다. 매년 12~13만명 정도가 응시하던 시험인원이 2020년 이후 17~18만 명대로 40% 정도 늘어난 것을 볼 수 있습니다. 그러나 공인중개사 시험은 생각보다 공부해야 할 양이 많기 때문에 제대로 된 준비 없이 시험에 응시하게 되면 합격할 확률이 낮아집니다. 공인중개사 시험은 1차를 합격해야 2차 시험을 치를 수 있으므로, 1,2차 시험을 모두 통과한 인원은 응시인원을 기준으로 매년 대략 15% 수준입니다. 1차 시험 합격률이 20%대 인것도 높은 합격률은 아닌데, 1차를 붙은 인원 중 2차 시험에 합격한 인원 역시 20%대이므로 시험 난이도가 결코 낮다고 보기를 어렵습니다. 공인중개사 시험을 도전해 보기로 하셨다면 공부를 꼼꼼히 하여 도전하실 것을 추천드립니다.
공인중개사 시험은 매년 1회, 10월 중에 치뤄지며 11월 말에 합격자 발표가 이루어집니다. 만약 1차만 합격하고 2차에는 떨어진 경우 다음 해에 1차 시험을 보지 않고 2차 시험에만 응시할 수 있습니다. 일반적으로 3~6개월 정도를 공부 기간으로 잡는 편입니다만 내가 하루에 공부할 시간이 그리 많지 않다면 1년을 꾸준히 공부하시는 것이 나으실 수도 있습니다. 실제 공인중개사 학원들에서는 11~12월부터 입문 커리큘럼을 운영합니다.
공인중개사 시험과목
공인중개사 시험은 1차 시험에서 2과목, 2차 시험에서 1,2교시로 나누어 3과목을 봅니다. 1차 시험에서 부동산학개론과 민법 및 민사특별법, 2차 시험 1교시에서 중개사법령 및 실무, 부동산 공법, 2교시에서 부동산 공시법 및 세법 시험이 치러집니다.
부동산학개론
부동산 총론, 경제론, 투자론, 금융론에서 85%, 감정평가론 15% 정도 비율로 문제가 출제되는데, 기출 문제가 많았던 부분 위주로 공부를 해야겠으나 시사적인 문제가 과목 외 문제가 간혹 출제되는 경우도 있으므로 여력이 된다면 전반적인 부분을 꼼꼼하게 공부하는 것이 좋은 과목입니다. 시간 소요가 많이 되는 계산 문제, 옳은 것을 모두 고르시오, 등으로 개념을 확실하게 모르면 정답을 맞히기 어려운 유형으로 문제가 출제되므로 개념을 정확하게 인지하여야 합니다.
민법 및 민사특별법
1차 시험에서는 부동산학개론과 민법 두 과목 모두 중요하지만, 역시 난이도가 더 높게 느껴지는 것은 '민법' 과목입니다. 민법은 반드시 판례 위주로 학습하는 것이 중요하며, 핵심 개념 뿐 아니라 지엽적인 문제까지 포함하여 문제가 출제되는 경향이 있으며, 이 역시 옳은 것을 모두 고르시오, 유형의 문제가 있어 개념을 정확하게 이해하고 있어야 합니다. 기본적으로 출제되는 기출문제를 정확하게 다 맞추고, 그 외 문제들을 정복해 나가는 순으로 차근차근 정리하여 확실하게 점수 베이스를 쌓아나가야 합격률이 높아집니다. 총칙, 물권법(질권제외), 계약법 일부 85%, 민사특별법 (주택임대차, 상가임대차 등) 15% 정도로 출제됩니다.
중개사법령 및 실무
2차 시험의 당락을 결정하는 중요한 과목이며 1차 시험과 마찬가지로 옳은 것을 모두 고르시오, 혹은 민법과 연계되어 판례를 응용하는 문제 등 새로운 구성을 가진 문제 유형이 출제되는 과목으로 이론과 개념을 꼼꼼하게 정리하여 공부할 필요가 있습니다. 각 이론의 숫자들을 정확하게 암기하는 것은 물론이며, 개념을 정확하게 이해해야 고득점을 할 수 있습니다. 떄에 따라 난이도가 낮아지기도 하지만, 정확한 개념 정립이 필요한 것은 확실합니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 법령 70%, 중개실무 30% 비율로 출제됩니다.
부동산 공법
중개사법령 및 실무에 비해 난이도가 낮은 문제가 출제되는 경향이 있어 문제 자체가 크게 어렵지는 않으나, 이 역시 그렇기 때문에 확실한 기본 점수를 획득해야 하는 과목 중에 하나입니다. 문제 난이도가 높지 않다고 하더라도 단순 암기로 높은 득점을 받기에는 애매한 부분이 있으므로 과목의 용어를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 30%, 도시개발·도시 및 주거환경정비법 30%, 주택법·건축법·농지법 40% 정도로 출제됩니다.
부동산 공시법 및 세법
부동산 공시법 파트는 기출문제에서 많이 출제되는 비중이 있으므로 실수하지 않으면 좋은 점수를 받을 수 있는 과목입니다. 쉽기 때문에 실점하지 않도록 기출문제를 확실하게 이해하여 정리해둘 필요가 있습니다. 부동산 세법의 경우에도 기출문제 위주로 출제되는 경향이 있으나 간혹 몇 문제가 세법 전반의 이해를 필요로 하는 경우가 있으므로 중요한 숫자는 정확하게 암기하고, 개정된 세법이 있다면 변경된 내용을 잘 정리하여 외워두어야 합니다. 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 30%, 부동산 등기 부분 30%, 부동산 관련 세법 40% 정도 비중으로 출제됩니다.
공인중개사 시험은 공부할 양도 많고, 민법이나 세법 등 기본적인 지식이 없다면 처음 시작하기 꽤나 어려운 과목들이 포함되어 있기 때문에 독학하지 않을 것이라면 처음에 어떤 인강을 들을 것인지 잘 선택하여 시작하는 것이 중요합니다. 기본적인 핵심을 잘 짚어주고, 내가 들었을 때 쉽게 이해가 되도록 정리해주며 최근 판례나 출제 유형을 잘 풀이해 주는 강사를 선택하는 것이 좋으며, 2,3군데 정도 무료 강의를 먼저 들어본 후 나에게 맞는 곳을 선택하여 꾸준히 공부해야 합격할 확률이 높아집니다. 또한 내 상황에 따라 올해 1차만 준비하고, 내년에 2차를 볼지, 올해 1,2차를 한꺼번에 준비할지 가늠할 필요도 있습니다. 직장 생활을 하거나 내 개인시간이 부족하다면 과감하게 선택과 집중을 하는 것이 오히려 효율적일 수 있습니다. 응시인원이 많은 만큼 합격 후기나 공부 계획표 들도 많이 찾아볼 수 있으므로 꼼꼼히 준비하시어 합격하실 수 있으시길 바랍니다.
공인중개사 시험 기출문제
제33회 (2022년)
제32회 (2021년)
